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近段時(shí)間以來，不少熱點(diǎn)城市推出今年第三批集中供地。8月30日，深圳2022年第三批居住用地集中掛牌，將于9月28日掛牌成交。值得注意的是，深圳第四批次居住用地初步計(jì)劃于9月底或10月份集中發(fā)布掛牌出讓公告。
考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力
據(jù)悉，本批次推出的7宗居住用地總用地面積約49.51公頃，總建筑面積約122.10萬平方米（其中初始建設(shè)公共住房總建筑面積約39.91萬平方米），掛牌起始總地價(jià)約117.97億元，覆蓋寶安、龍華、光明、坪山區(qū)。本批次繼續(xù)堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)，明確普通商品住房的最高銷售限價(jià)，繼續(xù)沿用“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，初始建設(shè)公共住房、競(jìng)價(jià)達(dá)到地價(jià)最高溢價(jià)后競(jìng)建設(shè)保障性租賃住房。與前兩批次相比，初始建設(shè)的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。
作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒有發(fā)生變化。在此背景下，房企如何看待深圳市場(chǎng)？土拍或許是最好的檢驗(yàn)之一。就在8月4日，深圳年內(nèi)第二批集中供地落下帷幕，共攬金339.32億元，成功出讓14宗地，2宗地流拍，也顯示出土地市場(chǎng)開始有所“分化”。不過，對(duì)比今年第一批以及去年第三批地塊的價(jià)格，第二批集中供地的大部分地塊限價(jià)都有所上漲。從結(jié)果來看，拿地仍以國(guó)資背景企業(yè)為主力軍。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的供地規(guī)則在深圳越來越清晰，甚至成為長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)于開發(fā)商來說，拿地時(shí)就清晰計(jì)算出現(xiàn)在的地價(jià)和未來的房?jī)r(jià)，利潤(rùn)空間都是算好的，想多賺錢也不太可能，但可以通過精打細(xì)算、保租房經(jīng)營(yíng)、代建費(fèi)等獲得可觀的、持久的收入。而且，這樣的價(jià)格信號(hào)對(duì)購(gòu)房者也是清晰的，有利于引導(dǎo)供需雙方的預(yù)期。其次，開發(fā)商加杠桿買地的動(dòng)力下降，購(gòu)房者加杠桿炒房的動(dòng)力也有所下降。最后，地方政府通過調(diào)節(jié)地價(jià)、新房限價(jià)，調(diào)節(jié)競(jìng)配建的內(nèi)容和面積來調(diào)節(jié)給市場(chǎng)讓利的幅度，從而調(diào)節(jié)市場(chǎng)情緒，以符合當(dāng)前的市場(chǎng)景氣度，也有利于穩(wěn)定土地市場(chǎng)。
最近，深圳多個(gè)新房項(xiàng)目接連入市。在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管當(dāng)前深圳樓市政策還未放松，市場(chǎng)情緒仍較為低迷，但開發(fā)商回款承壓，不得不逆勢(shì)銷售，而且近期多個(gè)現(xiàn)房產(chǎn)品、熱點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)布了銷售計(jì)劃，預(yù)計(jì)在9月會(huì)迎來推盤高峰期。
多地探索現(xiàn)房銷售
近期，多個(gè)城市的第三批集中供地出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，流拍率下降主要得益于地塊質(zhì)量進(jìn)一步提高和土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，特別是通過降地價(jià)、提限價(jià)、取消配建等方式，為參與企業(yè)留出了更多利潤(rùn)空間。與此同時(shí)，多地開始將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。以合肥為例，當(dāng)?shù)匕l(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總起始價(jià)277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。
“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行現(xiàn)房銷售，這也極大地考驗(yàn)著開發(fā)商資金實(shí)力。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2016年至2019年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成都等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度。2021年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)地塊成交率大幅下滑。今年7月以來，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響，而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。
不過，陳文靜也強(qiáng)調(diào)，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)。全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量、開發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
